Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

1. Кадастровая и рыночная стоимость: в чем отличие?

Кадастровая стоимость — это значение, установленное государственными органами, рассчитанное на основе усреднённых данных о похожих объектах в данном регионе. Она не отражает фактической стоимости, по которой объект может быть продан на рынке, и обычно стабильна на протяжении определённого периода.

Рыночная стоимость, напротив, формируется при согласии между покупателем и продавцом, учитывая уникальные характеристики объекта: площадь, состояние, расположение и пр. Она динамична и подвержена изменению под воздействием множества факторов.

Основное различие заключается в стабильности кадастровой стоимости, установленной на фиксированный срок, тогда как рыночная цена может колебаться в зависимости от рыночной ситуации.

2. Как влияет кадастровая стоимость на налоги и сборы?

Кадастровая стоимость используется при расчёте налогов и различных сборов, включая:

• Налог на имущество. Размер налога на жилье или землю рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости на начало отчетного периода, с учётом налоговой ставки, установленной для конкретного региона.
• Налог при продаже недвижимости. Если объект продаётся по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая ставка рассчитывается исходя из этого показателя, даже если фактическая продажная цена ниже.
• Госпошлина на дарение. При дарении недвижимости не близким родственникам налог на доход считается от кадастровой стоимости.
• Госпошлина при нотариальных сделках. В ряде случаев (например, при продаже доли в собственности) размер госпошлины рассчитывается по кадастровой стоимости, если рыночная цена ниже.

3. Когда может понадобиться информация о кадастровой стоимости?

Знание кадастровой стоимости полезно для владельцев недвижимости в следующих ситуациях:

• Расчет налогов. Владельцы могут предварительно оценить предстоящие налоговые расходы, используя данные из официальных источников.
• Наследование. Вступление в права наследства сопровождается уплатой госпошлины, основанной на кадастровой стоимости унаследованной недвижимости.
• Получение ипотечного кредита. Кадастровая стоимость помогает банкам оценить залоговое обеспечение по кредиту, что влияет на сумму, которую банк готов предоставить.
• Судебные споры. При подаче исков о недвижимости госпошлина может рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости объекта.

Кадастровая оценка пересматривается каждые 4 года (в Москве и Санкт-Петербурге каждые 2 года) и учитывает такие факторы, как расположение, возраст, износ и правовые ограничения.

4. Как узнать кадастровую стоимость?

Есть несколько способов получить информацию:

• Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра. Введя кадастровый номер или адрес, можно получить сведения о стоимости объекта.
• Выписка из ЕГРН. Документ доступен через сайт Росреестра или в многофункциональном центре и содержит актуальные данные о кадастровой стоимости на момент запроса.

5. Оспаривание кадастровой стоимости

Если владелец недвижимости не согласен с кадастровой стоимостью, он может подать заявку на пересмотр:

• Комиссия по пересмотру. В каждом регионе действует комиссия, рассматривающая заявления о пересмотре стоимости. Собственнику необходимо обосновать своё несогласие и предоставить доказательства. Комиссия рассматривает запрос в течение 30 дней.
• Судебное оспаривание. Если решение комиссии не устраивает, владелец может обратиться в суд, приложив выписку из ЕГРН и отчёт об оценке, подтверждающий, что цена ниже кадастровой.

Итог

Кадастровая стоимость — важный показатель, определяющий налоговую нагрузку на владельца. Актуальные данные можно узнать через сервисы Росреестра или в выписке из ЕГРН. В случае разногласий предусмотрена процедура оспаривания, доступная в комиссии или суде.